[摘要] 不到20平方米的房子，但麻雀虽小，五脏俱全。一张床、一个衣柜、一台彩电和简单的桌椅，以及简单的厨房、两三平方米的卫生间。在房东的改造下，一间套房诞生。原本是两房两厅或三房两厅，却被改成了四五间“房中房”对外出租。
不到20平方米的房子，但麻雀虽小，五脏俱全。一张床、一个衣柜、一台彩电和简单的桌椅，以及简单的厨房、两三平方米的卫生间。在房东的改造下，一间套房诞生。原本是两房两厅或三房两厅，却被改成了四五间“房中房”对外出租。
春节过后，蓬江、江海区房屋租赁市场火爆，其中不少是“房中房”。一套100平方米的十几年老房子总价不过约20万元，却可以改成四间套房，月1600元左右。不错的，让不少投资客做起了“房中房”的生意，也在一定程度上冲击了江门的小户型产品市场。不过小户型在江门本地的销量很小，因此“房中房”未对一手市场造成太大影响。
现象
每月租出
三四十套房
“要看房先交5块钱，”3月28日，在蓬江区府对面天龙街的一个房屋中介信息部，高先生被告知，“不过现在一房一厅很难找，春节前倒有很多。”
高先生交了5块钱，好不容易找到一个二楼的一房一厅。通过阴暗的楼梯，在手机的光线帮助下打开房门，进门是一个客厅，有简单的桌椅和电视、洗衣机。这是一栋转角楼，卧室的窗户正对着转角楼的墙壁、另一侧则正对着厕所门，光线比较差。即便这样的一套房子，也需要500元/月的房租。
中介公司的老板说，这些一房一厅或套房基本都是改造后的“房中房”，他手上有100多套出租的房子，大多也是“房中房”。而天龙街则是“房中房”一个重要的聚集地。
“如果不着急的话，过两天就会有人退房。”该老板告诉高先生，由于附近人口流动量比较大，租“房中房”的客户有一半以上都是短租，三四个月的居多。说话间，一个女士过来告诉中介公司老板，她将在三天后退房。
中介公司老板介绍，一般每月会租出去三四十套房，每套房的中介费为月租金的30%。正是“房中房”出租的火热，导致天龙街这一带，有十几家这样的房屋中介信息部。
记者发现，这些“房中房”不仅有一些老房子改造的，还有一些是近几年的新房子。比如，双龙广场后边的雅居花园就有一套约30平方米的一房一厅，精装修，月租金750元。“五六年的新房，也是‘房中房’。江门很少有一房一厅的房子。”中介公司老板说。
记者在某中介港口路店看到，这些出租的“房中房”有逸豪酒店后面的嘉福花园、颐景华府等，还有胜利路附近的都市广场，白石大道附近的金辉阁、长寿里等小区。
江门房管部门一位人士告诉记者，没有人统计过“房中房”的具体数量，但主要集中在蓬江区，尤其是天龙街、逸豪酒店后面、白石大道附近等地方。这些“房中房”大多是由八九十年代的老房子改造的。
诱因
高回报使
投资客趋之若鹜
“买卖‘房中房’的依然有很多，”天龙街一房屋中介公司老板说，“有的是自己买卖，有的是通过中介交易。”据中介分析，投资客买到“房中房”后，有些继续对外出租，有些是先改造好等后再卖出去。
该老板表示，因为这两年房子比较多，现在投资“房中房”虽然没有以前那么高的，但还是比较可观，一人买卖四五套房子改成“房中房”对外出租的大有人在。
据悉，2009年，蓬江、江海区二手住宅成交6076套，均价1701元/平方米，远低于一手住宅4240元/平方米的均价。
“有一批这样的投资客，买四五套房改造后出租，不怕租不出去，但没有前几年规模大。”江门比较大的一个房屋中介公司负责人说。
虽然投资者大多是买八九十年代的老房子改造出租，但一个新的趋势是，不少较新的房子也加入了这一行列。虽然成本高，但租金也水涨船高。
记者在某中介港口路店看到这样的出租信息，都市广场中一套2000年的45平方米的房子，租金650元/月。颐景华府一套20平方米的套间，精装修，月租金650元/平方米。嘉盈苑有一套40平方米的精装小户型，月租金1100元/月。
风险
“房中房”
可能受重罚
“想起那件事，我就浑身出冷汗。”小李说。她是江门一个广告公司的工作人员，前段时间，在丰乐社区沂水里租了一间“房中房”。一天晚上，约同事到家里吃火锅。刚开始，她和另一个女孩在房里洗菜，当时门没关。隔壁房间一个男租客过来看了一下，倚在门旁不停地说一些毛骨悚然的话，“你知不知道隔壁死过人，很恐怖的。”
等小李的几个男同事去了之后，隔壁那个男人瞟了一眼，迅速离去。第二天，小李搬走了。
“‘房中房’虽然便宜，但住户太多，安全感很差。”小李说。正是因为这个原因，每当有房客入住时，房东都会要求房客换把新锁。
“政策不明朗，广州都在大力打击‘房中房’，一些投资客比较担忧‘房中房’会受打击。”东鹏地产港口路店一经理表示。
据悉，去年5月，广州发布《关于开展房中房整治工作的通告》，成立广州市出租屋管理工作领导小组办公室，专门整治“房中房”，对不拆的“房中房”业主罚款10万元。
“江门现在还有人投资‘房中房’，收入比较可观。由于人力物力的原因，打击的力度一直不大。”相关部门一人士对记者说。
据悉，江门《市区住宅室内装饰装修管理申报登记的办法》目前正在征求意见，今后室内装修须申报登记。其实，今年2月1日，《江门市市区住宅室内装饰装修管理办法》开始施行。其规定，住宅室内装饰装修，不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构；不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；不得在非承重外墙上开门、窗。对违反相关规定的装修人，将处以10万元的罚款。
“相关的政策有了，关键是要坚决贯彻执行下去，像广州那样打击‘房中房’才可以。”一业内人士表示。
精明眼
天龙街一套5楼100平方米的两房两厅目前售价21万元，可以改成4个套间。按首付四成计算，首付8.5万元，按揭贷款12.5万，贷款10年，即便二套房贷利率上浮10%，达到6.534%，按等额本金还款法，月均还款约1385元。但改成4个套房出租后，每月可以有1600元左右的租金收入。
业界分析
对一手住宅影响不大
“房中房”租赁如此火热，会不会冲击一手住宅市场？“理论上讲，‘房中房’对一手住宅是个促进作用，”江门一家比较大的房屋中介公司的老板说，“不搞‘房中房’，可能很多人不买房。那么大的面积，很难出租。改成‘房中房’，不但容易出租，租金也更高。”
据介绍，江门市场上一手住宅的小户型很少，而许多外来务工人员尤其是单身者需要这样的房子。目前，蓬江、江海区只有一个小区开发有小户型，而且只有一栋楼。该小区是星汇花园，共有30多平方米的小户型8套、42.88平方米的128套，50多平方米的8套。去年年初开盘，开盘价为3800元/平方米(含装修)。后来，应购房者的要求，销售毛坯房，价格在3500-3800元/平方米之间。
“今年初就卖完了，”星汇花园一营销人员告诉记者，“投资客居多，出租的话，月租金1000元/平方米左右。”
江门人比较喜欢大房子，面积在120-140平方米的。2009年，蓬江、江海区120-144平方米一手住宅成交套数占总成交套数的36%，90-120平方米的也占26%，而90平方米以下的住宅成交仅占16%。
“‘房中房’主要是在租赁市场一些人追逐利润，”江门房地产行业协会副秘书长叶泽权说，“2003年之前，有个别开发商房子卖不出去，改成‘房中房’对外出租，但这几年没有听说有开发商这么做了，主要是一些个人投资行为。”
“‘房中房’可能会对一些三四十平方米的小户型有一定的冲击，但这种户型在江门很少，因此不会对市场造成什么影响。”蓬江区一发展商表示。但他认为，出于这种二三十平方米户型的强劲需求，可以预见将会有更多的这种户型推出市场。
“虽然这些‘房中房’基本处于老城区，但大多是有产权的老房子，很少有投资客豪赌拆迁赔偿。”一业内人士说，虽然江门“三旧”改造已经拉开大幕，但这些老房子是否要拆迁还不明朗，而且过程比较漫长。不过，“房中房”确实存在极大的安全隐患，如何解决这一棘手问题，还得政府多些魄力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
